Se você trabalha com obras e incorporações, já deve ter esbarrado com o termo RET em alguma reunião com o contador ou no meio de uma negociação com cliente pessoa jurídica.
Mas afinal, o que é isso na prática? O RET (Regime Especial de Tributação) é um modelo criado para simplificar e reduzir a carga tributária de empresas da construção civil e do setor imobiliário, principalmente em projetos de incorporação.
Em vez de calcular tributos separadamente (como IRPJ, CSLL, PIS e Cofins), o RET unifica tudo em uma única alíquota sobre a receita do empreendimento, o que pode representar menos burocracia, mais previsibilidade e economia real para quem constrói e vende imóveis no Brasil.
Neste texto, vamos te explicar como o RET funciona, quem pode aderir, quais são as regras atualizadas com a Reforma Tributária, e como tudo isso impacta o seu planejamento de obra.
Se você quer construir com inteligência tributária e entender como esse regime pode melhorar seus resultados financeiros, siga a leitura. As informações que vêm a seguir podem mudar a forma como você encara os números da sua próxima obra.
O que é o RET na Construção Civil?
O RET na construção civil é o Regime Especial de Tributação criado para simplificar e unificar a cobrança de tributos em empreendimentos de incorporação imobiliária. Em vez de recolher IRPJ, CSLL, PIS e Cofins separadamente, a empresa paga uma única alíquota de 4% sobre a receita mensal da incorporação.
Esse modelo reduz a burocracia e costuma trazer economia tributária, especialmente em obras vinculadas ao patrimônio de afetação. Ele está previsto na Lei nº 10.931/2004 e se aplica a incorporadoras que formalizam seus empreendimentos sob essa estrutura legal.
Como funciona a RET?
Na prática, o RET funciona como um regime fechado e específico para cada projeto. Uma vez que o empreendimento é submetido ao regime, todos os tributos federais incidentes sobre ele passam a ser recolhidos de forma concentrada nessa alíquota única.
Para isso, o projeto precisa estar devidamente registrado em cartório, com CNPJ próprio e patrimônio de afetação separado, o que garante uma contabilidade autônoma, protegendo os recursos do empreendimento e os direitos dos compradores. Isso facilita auditorias e dá mais segurança jurídica.
Quando aderir ao RET?
Aderir ao RET faz sentido quando o empreendimento está estruturado sob o modelo de patrimônio de afetação e o incorporador busca previsibilidade tributária e economia fiscal.
É importante, no entanto, fazer uma simulação antes, pois em alguns casos (como obras muito pequenas ou com margens apertadas), o regime normal pode ser mais vantajoso. Vale lembrar que a adesão é feita por projeto e deve ser formalizada antes do início das vendas da incorporação.
Quando termina o patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação termina oficialmente com a quitação das obrigações do empreendimento, ou seja, quando todas as unidades são entregues e as contas da incorporação são encerradas, com baixa contábil e registro final.
Quando isso ocorre, o CNPJ vinculado ao projeto pode ser baixado, e o RET se encerra junto com ele. Esse ciclo é importante para a gestão fiscal e contábil da construtora e evita pendências com a Receita Federal.
A Reforma Tributária na construção civil: muda algo no RET?
A Reforma Tributária, aprovada em 2023, trouxe mudanças relevantes no sistema de impostos, mas deixou a estrutura do RET preservada, pelo menos durante o período de transição.
Como o regime é opcional e específico de incorporações, ele continuará existindo até que novas regras mais detalhadas sobre os impostos unificados entrem em vigor. O setor da construção tem conseguido manter o regime em vigor por pressão técnica e política, dada sua importância na previsibilidade fiscal de grandes obras.
CBS e IBS: o que são e como impactam a Construção Civil?
Dentro do novo modelo, os tributos federais (PIS, Cofins, IPI, entre outros) serão substituídos pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), e os impostos estaduais e municipais (como ICMS e ISS) serão substituídos pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
Ainda há discussões em andamento sobre como o RET vai se encaixar nesse novo cenário, mas o que já se sabe é que os regimes especiais, como o da construção civil, deverão ser revistos e adaptados às novas regras, preservando a lógica de simplificação e alíquota única.
Quando acaba o RET e como fica depois?
O fim definitivo do RET ainda não foi decretado, mas a previsão é de que ele seja gradualmente substituído conforme a implementação da Reforma Tributária avança. Até lá, ele segue em vigor e continua sendo uma alternativa interessante para incorporadoras que buscam agilidade, clareza e economia no recolhimento de tributos.
Quando o novo sistema estiver 100% implementado, é provável que surja um regime substituto com base nas alíquotas da CBS e do IBS, mantendo os pilares de simplificação fiscal para o setor.
Se você atua com incorporações e deseja fazer uma gestão tributária mais estratégica, acompanhar as regras do RET é fundamental. Saber como aplicá-lo, quando optar e quando encerrar pode fazer a diferença no caixa da sua construtora.
Redutores: o que são e quais são?
Entender como funcionam os redutores pode fazer toda a diferença no planejamento estratégico, financeiro e na hora de fechar contratos com órgãos públicos.
Esses mecanismos são aplicados diretamente nos orçamentos de obras e servem para ajustar os custos conforme critérios técnicos ou sociais. São comuns em licitações públicas, especialmente em obras financiadas com recursos da União, e têm impacto direto na composição do BDI (Benefício e Despesas Indiretas).
Saber exatamente o que são e quando se aplicam evita prejuízo e garante mais assertividade nas propostas. Se você ainda não domina o assunto, vale a pena entender os tipos principais de redutores e como eles afetam os números da sua obra:
Redutor de reajuste
Esse redutor é aplicado nos contratos de obras públicas para limitar o impacto da inflação nos reajustes de valores. Ele atua diretamente sobre índices de correção, como o INCC ou IPCA, fazendo com que o reajuste ocorra de forma mais moderada.
Na prática, o valor pago pelo contratante sobe menos do que a inflação real. Isso acontece para manter o equilíbrio econômico do contrato e evitar distorções nos custos de longo prazo. É importante incluir esse fator nas simulações de rentabilidade e ter um controle rígido sobre os custos da obra, para não comprometer a margem de lucro.
Redutor social
O redutor social é utilizado principalmente em programas habitacionais e projetos voltados à população de baixa renda. Ele permite aplicar um desconto direto em itens do orçamento padrão, com o objetivo de tornar a obra mais viável economicamente para o poder público.
Esse redutor pode afetar preços de materiais, gestão de mão de obra ou encargos indiretos. Na prática, a construtora precisa estar atenta às regras específicas do edital ou programa para aplicar corretamente esses descontos. Ignorar ou aplicar errado pode significar desclassificação na licitação, ou prejuízo financeiro.
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Gerenciar tudo isso na planilha orçamentária pode parecer simples no papel, mas exige atenção aos detalhes e atualização constante. É aí que o sistema Obra Prima entra como aliado.
A plataforma permite que você monte e simule orçamentos com redutores de forma automatizada, já considerando os percentuais exigidos por cada tipo de obra. Isso reduz o risco de erro, acelera a elaboração de propostas e garante mais competitividade nas licitações públicas.
Além disso, o Obra Prima integra o orçamento com o controle da execução, facilitando a visualização real dos impactos financeiros.
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