Uma infiltração aparece dois anos depois da entrega. O condomínio aciona a construtora, o síndico menciona a conhecida “garantia de cinco anos” e a equipe precisa descobrir se aquele problema realmente está coberto, qual sistema foi afetado e o que aconteceu desde que o imóvel começou a ser usado.
Sem um processo organizado, uma questão técnica rapidamente vira um problema financeiro. A empresa desloca profissionais antes de entender a causa, assume reparos sem saber se são de sua responsabilidade e perde horas tentando reconstruir o histórico de uma obra encerrada há anos.
Por isso, administrar a garantia de obras na construção civil exige entender que nem todo prazo significa a mesma coisa. Existe a garantia prevista em lei, aquela oferecida pela própria empresa, o prazo para o consumidor reclamar de um defeito e o período disponível para buscar determinados direitos judicialmente.
A ABNT NBR 17170/2022 é a referência técnica específica para garantias de edificações e seus prazos recomendados. Ela convive com o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e outras normas relacionadas a desempenho, manuais, manutenção e reformas.
Neste guia, vamos organizar essas regras olhando para o que interessa à rotina da construtora: quando investigar, o que conferir e quais registros ajudam a decidir se um chamado realmente está coberto pela garantia.
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Panorama legal e normativo da garantia de obras na construção civil
O primeiro erro é procurar um único prazo que responda a qualquer problema do imóvel. Existem regras diferentes para situações diferentes. Uma pode dizer por quanto tempo determinada garantia existe. Outra define quanto tempo o consumidor tem para reclamar depois de perceber um defeito. E uma terceira pode determinar o prazo para levar uma pretensão específica à Justiça.
Para o gestor, entender qual pergunta cada regra responde é mais útil do que decorar números.
| Referência | O que ela ajuda a entender | Na prática |
| Código Civil, art. 618 | Garantia ligada à solidez e segurança em determinados contratos de empreitada. | Os cinco anos não significam garantia geral de qualquer problema do imóvel. |
| Código de Defesa do Consumidor | Direitos do consumidor e prazo para reclamar de vícios aparentes ou ocultos. | Os 90 dias do art. 26 não são uma “garantia de 90 dias” nem o mesmo prazo de uma ação indenizatória. |
| NBR 17170 | Diretrizes e prazos recomendados de garantia para edificações. | O prazo precisa ser consultado de acordo com o item e a situação analisada. |
| NBR 15575 | Desempenho das edificações habitacionais. | Desempenho esperado e garantia são conceitos diferentes. |
| NBR 14037 e NBR 5674 | Manual entregue ao usuário e gestão da manutenção. | Ajudam a entender quais cuidados foram orientados e quais deveriam ocorrer durante o uso. |
A ABNT mantém a NBR 17170:2022 como norma de “Edificações – Garantias – Prazos recomendados e diretrizes”. A NBR 14037:2024 trata dos manuais de uso, operação e manutenção, enquanto a NBR 5674:2024 estabelece requisitos para a gestão da manutenção.
Diferença entre garantia legal, contratual e prescrição civil na engenharia
Vamos começar pelos termos que mais se confundem. A garantia legal existe porque a lei determina. Nas relações de consumo, ela não depende da construtora escrever no contrato que está oferecendo aquela proteção. O próprio CDC diz que a garantia legal de adequação independe de termo expresso.
A garantia contratual é aquela que a empresa acrescenta às condições previstas em lei. Quando oferecida ao consumidor, deve ser formalizada por escrito e explicar em que consiste, por quanto tempo vale e como pode ser acionada.
Já a prescrição responde a outra pergunta: Por quanto tempo determinada cobrança ou pedido pode ser levado à Justiça?
O art. 205 do Código Civil estabelece prazo geral de dez anos quando a lei não traz prazo menor. O STJ já aplicou esse período a pedidos de indenização por falhas construtivas quando a discussão está baseada no descumprimento do contrato. Isso não transforma os dez anos em “prazo de garantia da construção”.
Em outras palavras: a garantia informa até quando determinada proteção se aplica; a prescrição pode definir até quando uma pretensão específica pode ser cobrada judicialmente.
Dica do especialista
Evite um controle com apenas uma coluna chamada “garantia até”. Registre também qual sistema está sendo acompanhado, o que aquela garantia cobre, qual foi o marco usado para a contagem e onde estão os documentos relacionados.
Artigo 618 do Código Civil: o que realmente significa a garantia de 5 anos para solidez e segurança
É do art. 618 do Código Civil que vem a frase tão comum de que “a obra tem cinco anos de garantia”. Só que a lei é mais específica.
Nos contratos de empreitada abrangidos pelo artigo, o empreiteiro de materiais e execução responderá durante cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, inclusive em razão dos materiais e do solo.
Isso não significa que qualquer componente do imóvel receba automaticamente cinco anos de garantia.
Também não devemos entender “solidez e segurança” apenas como risco de o edifício desabar. O STJ já adotou interpretação segundo a qual o conceito pode alcançar problemas que comprometam de forma efetiva a habitabilidade, ou seja, as condições necessárias para que o imóvel cumpra adequadamente sua finalidade de uso.
Se surgir uma fissura, deformação, infiltração grave ou outro problema relevante, não basta olhar para a idade do prédio e decidir pela aparência. É preciso entender o que foi afetado e qual é a consequência técnica daquela falha.
Outro detalhe reforça por que os prazos não podem ser misturados: o próprio art. 618 possui uma regra de 180 dias após o aparecimento do vício ou defeito para a ação fundada especificamente no direito assegurado pelo artigo. Ao mesmo tempo, o STJ diferencia essa garantia de outras pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual.
Por isso, “acabaram os cinco anos” e “não existe mais nenhum direito relacionado ao problema” não significam a mesma coisa.
Código de Defesa do Consumidor e o prazo para notificação de vícios ocultos e aparentes
Nas relações de consumo, o CDC estabelece uma lógica própria para os vícios. Para imóveis, que são bens duráveis, o consumidor tem 90 dias para reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação. A contagem começa, em regra, na entrega efetiva do produto ou no fim da execução do serviço.
Um risco visível em um vidro ou uma lasca aparente no revestimento são exemplos de situações que podem ser identificadas na entrega.
Já o vício oculto é aquele que não era facilmente perceptível naquele momento. Nesse caso, os 90 dias começam quando o defeito fica evidente. Uma infiltração que só aparece depois de determinado período de chuvas ajuda a visualizar essa diferença.
Há ainda um ponto importante para a assistência técnica: quando o consumidor faz uma reclamação comprovada ao fornecedor, o CDC impede o avanço desse prazo até que exista uma resposta negativa inequívoca.
É por isso que registrar chamados não é mera organização administrativa. Meses depois, a empresa pode precisar saber quando o cliente reclamou, o que informou e qual resposta recebeu.
E, novamente, os 90 dias não devem ser confundidos com o prazo de uma eventual indenização. O STJ já diferenciou expressamente o prazo para reclamar do vício da prescrição de uma pretensão indenizatória por descumprimento contratual.
Diferença entre NBR 15575 e NBR 17170: entenda a norma de garantias das edificações
A NBR 15575 e a NBR 17170 tratam de assuntos relacionados, mas não respondem à mesma pergunta.
A série NBR 15575 trata do desempenho das edificações habitacionais. Como suas partes possuem edições diferentes, o correto é consultar a parte vigente correspondente ao sistema que está sendo analisado.
O catálogo da ABNT atualmente traz, por exemplo, partes da série publicadas em 2013, 2021 e 2025. Já a NBR 17170/2022 é dedicada às garantias das edificações e aos seus prazos recomendados. Para o gestor, a diferença pode ser guardada assim:
- NBR 15575: qual desempenho a edificação precisa entregar;
- NBR 17170: como organizar tecnicamente as garantias e os respectivos prazos recomendados.
Isso também ajuda a evitar outra confusão: terminar um prazo de garantia não significa que aquele sistema deveria deixar de funcionar. Garantia e expectativa de desempenho ao longo do uso não são a mesma medida.
Marco inicial para contagem dos prazos de garantia de imóvel
Saber que existe um prazo de um, três ou cinco anos não resolve a conta se ninguém souber a partir de qual data ele começou.
Ao longo de um empreendimento existem vários marcos: conclusão da construção, emissão de documentos, entrega das áreas comuns, entrega da unidade e recebimento pelo comprador.
Por isso, o termo de garantia precisa deixar claro qual referência está sendo usada para cada condição. A equipe não deveria descobrir essa informação somente quando surgir o primeiro chamado.
Contagem de prazos em áreas privativas a partir do termo de recebimento de chaves
A entrega das chaves é um momento importante porque marca a passagem prática da unidade para o comprador e permite documentar seu estado naquele dia. Mas ela não deve ser usada de forma automática como resposta para todo prazo de garantia.
O caminho mais seguro é manter identificados os marcos previstos na documentação do empreendimento e nas regras aplicáveis à garantia, além de registrar a data de entrega, as pendências existentes e a versão do manual disponibilizada ao proprietário.
Isso se torna especialmente importante quando unidades são vendidas depois da conclusão da construção. Nesses casos, presumir que comprador e construtora estão usando a mesma data pode gerar divergência já no primeiro atendimento.
Dica do especialista
Deixe o marco inicial escrito no controle e nos documentos entregues ao cliente. Se a equipe precisa interpretar essa data toda vez que chega um chamado, o processo ainda depende demais da memória.
Contagem de prazos nas áreas comuns do condomínio a partir da assembleia de instalação
A instalação do condomínio e a entrega das áreas comuns também concentram informações importantes: vistorias, pendências, manuais e transferência de documentos para o responsável pela administração.
Mas, assim como acontece nas unidades privativas, não vale transformar a data da assembleia em resposta automática para qualquer garantia.
Na gestão interna, mantenha juntos o documento de conclusão da obra, o termo de entrega das áreas comuns, a identificação de quem recebeu os documentos, as pendências registradas e a versão dos manuais e condições de garantia fornecidas.
Quanto mais tempo passa, mais difícil é reconstruir essa sequência se ela não tiver sido registrada na época.
Tabela de prazos de garantia por sistema construtivo segundo a NBR 17170
Quando chega um chamado, é tentador abrir uma tabela, procurar “hidráulica”, “esquadria” ou “impermeabilização” e conferir apenas quantos anos se passaram. É aí que uma consulta apressada pode dar problema.
Antes de escolher o prazo correspondente na NBR 17170 e no quadro de garantias do empreendimento, precisamos identificar qual item apresentou falha e o que realmente aconteceu.
Imagine um vazamento no banheiro. Para o cliente, é um “problema hidráulico”. Para a equipe técnica, ainda precisamos descobrir se a origem está em uma peça, conexão, tubulação, execução do serviço ou alteração posterior.
Só depois essa ocorrência pode ser comparada com a garantia correspondente. Uma forma prática de organizar a triagem é seguir esta ordem:
| O cliente relata… | O que precisamos descobrir | Onde verificar | Próximo passo |
| Fissura, deformação ou movimentação | Qual elemento foi afetado e se existe impacto sobre segurança ou condições de uso. | Projetos, histórico da execução, laudos disponíveis, art. 618 e garantia do empreendimento. | Registrar e encaminhar para avaliação técnica antes de classificar o problema. |
| Infiltração ou umidade | De onde a água realmente vem. | Projetos, fotos da execução, manual, manutenção e garantia aplicável. | Encontrar a origem antes de atribuir o problema à impermeabilização. |
| Vazamento hidráulico | Se a falha está na peça, conexão, tubulação ou execução. | Projeto hidráulico, histórico da obra, documentos dos componentes e garantia. | Identificar o item e a causa antes de consultar o prazo. |
| Falha elétrica ou de gás | Qual elemento apresentou problema e onde está a origem. | Projeto, especificações, registros da execução e garantia. | Priorizar a segurança e realizar a avaliação técnica antes de definir cobertura. |
| Problema em esquadria | Se envolve componente, instalação, vedação, regulagem, manutenção ou dano posterior. | Manual, vistoria de entrega, manutenção e dados do fabricante. | Comparar a condição atual com aquilo que foi entregue e orientado. |
| Revestimento soltando ou trincando | Se a origem está no material, aderência, execução, base ou intervenção posterior. | Vistoria, registros da execução, especificação e manual. | Identificar se o problema já existia na entrega ou apareceu durante o uso. |
| Problema depois de uma reforma | O que foi alterado e se a mudança atingiu o sistema reclamado. | Projetos, registros da reforma e documentação técnica aplicável. | Verificar se existe ligação entre a intervenção e a falha. |
| Falha em item sujeito a manutenção | Qual cuidado estava previsto e se sua ausência pode ter contribuído para o problema. | Manual, plano e registros de manutenção. | Comparar a manutenção que deixou de ser feita com a causa encontrada. |
Esse raciocínio é especialmente importante nos sistemas abaixo.
Garantia para fundações, estruturas e contenções
Em fundações, estruturas e contenções, além da garantia aplicável ao empreendimento, entra a proteção do art. 618 para solidez e segurança nos contratos abrangidos por essa regra. O prazo previsto pelo artigo é de cinco anos.
Mas uma fissura não deve ser classificada apenas porque parece pequena ou grande. Precisamos entender onde ela surgiu, o que a provocou e se existe alguma consequência para a segurança ou para a utilização adequada da edificação.
Como vimos, o STJ admite que a análise de solidez e segurança também alcance situações que comprometam efetivamente a habitabilidade.
Prazos de garantia para sistemas de impermeabilização e vedações
Uma mancha de umidade mostra onde a água apareceu, não necessariamente onde o problema começou.
A origem pode estar em impermeabilização, tubulação, fachada, cobertura, esquadria ou em uma intervenção posterior. Se o proprietário perfurou uma área impermeabilizada e o vazamento começou justamente naquele ponto, por exemplo, essa informação muda a investigação.
Por isso, antes de consultar o prazo da impermeabilização, descubra de onde vem a água.
Garantia de instalações elétricas, hidráulicas e de gás embutidas
Nas instalações, também vale evitar categorias amplas demais. Um vazamento pode estar em uma peça, em uma conexão ou na própria execução da tubulação. Uma falha elétrica pode ter origem em um componente ou na instalação.
Para o gestor, isso significa que “problema na hidráulica” ainda não é um diagnóstico. Primeiro identifique o elemento afetado. Depois compare a falha encontrada com a documentação e a garantia correspondente.
Prazos de garantia para revestimentos, esquadrias e acabamentos
Nos acabamentos, a vistoria de entrega ajuda a separar problemas que já podiam ser percebidos naquele momento daqueles que surgiram depois.
Um risco aparente no vidro e uma peça de revestimento que perde aderência meses depois exigem análises diferentes.
Também vale conferir o que ocorreu durante o uso. Limpeza inadequada, perfurações, reformas e falta de manutenção podem interferir no desempenho, mas só são relevantes para a garantia quando realmente têm relação com a falha investigada.
Principais hipóteses de perda de garantia pelo cliente ou condomínio
Depois da entrega, a forma de usar, manter e reformar a edificação também pode interferir nos sistemas. Isso não significa que encontrar qualquer irregularidade autorize a construtora a encerrar o chamado.
O que precisamos descobrir é mais simples: O que aconteceu e isso pode ter causado ou agravado o problema?
Descumprimento do plano de manutenção preventiva previsto na NBR 5674
A NBR 5674/2024 estabelece requisitos para o sistema de gestão da manutenção das edificações.
Determinados sistemas precisam de inspeções, limpeza, regulagem, substituições ou outros cuidados durante o uso. Quando surge um chamado, registros como ordens de serviço, notas fiscais e relatórios ajudam a entender se essas atividades foram realizadas.
Mas faltar um comprovante não explica, sozinho, qualquer defeito. Se uma manutenção prevista deixou de acontecer, a equipe precisa verificar se justamente essa ausência pode ter contribuído para a falha encontrada.
Por exemplo: se um componente precisava de uma revisão periódica e a falta dessa revisão provocou sua deterioração, a informação é relevante. Se o problema tem outra origem, a análise muda.
Reformas e alterações na edificação sem laudo técnico baseado na NBR 16280
A NBR 16280/2024 estabelece requisitos para a gestão de reformas em edificações. Uma reforma pode mexer em instalações, vedações, impermeabilização, estrutura ou outros elementos entregues originalmente.
Se o proprietário alterou a instalação hidráulica de um banheiro e depois surgiu um vazamento exatamente naquela região, precisamos considerar a intervenção na investigação.
Isso não quer dizer que qualquer reforma faça o imóvel inteiro perder a garantia. O ponto é descobrir o que foi alterado e se essa mudança tem relação com o sistema que apresentou a falha.
Também não é correto presumir que toda intervenção exige exatamente o mesmo tipo de laudo ou documentação; isso depende da natureza da reforma e dos requisitos técnicos aplicáveis.
Uso inadequado do imóvel e sobrecarga além das especificações de projeto
Uma perfuração em área impermeabilizada pode permitir a entrada de água. Um produto de limpeza incompatível pode danificar determinado acabamento. Uma intervenção pode acrescentar cargas ou condições que não estavam previstas para aquele local.
Nessas situações, o Manual de Uso, Operação e Manutenção ajuda a conferir quais cuidados foram orientados ao proprietário ou condomínio. A edição vigente da referência para elaboração desses manuais é a NBR 14037/2024.
Mas “mau uso” não deve ser a primeira resposta do atendimento. Primeiro registre o que foi encontrado. Depois compare com as orientações fornecidas e verifique se aquela forma de uso realmente explica a falha.
A lógica é a mesma para manutenção, reformas e utilização: não basta descobrir algo que o cliente fez ou deixou de fazer. Essa situação precisa ter relação com o problema que está sendo analisado.
Como proteger a construtora contra passivos no pós-obra
A gestão da garantia começa antes da entrega. Depois que uma tubulação é fechada, a impermeabilização recebe acabamento e os profissionais seguem para outras obras, recuperar o que aconteceu naquela etapa fica mais difícil.
Por isso, reduzir risco no pós-obra não significa apenas criar cláusulas no contrato. Significa manter informação suficiente para responder, anos depois, o que foi executado, como o imóvel foi entregue e o que aconteceu desde então.
Elaboração do manual de uso, operação e manutenção de acordo com a NBR 14037
O Manual de Uso, Operação e Manutenção faz a ponte entre a construção e a fase em que o imóvel passa a ser utilizado. A NBR 14037/2024 é a referência vigente para a elaboração desses manuais.
Para o proprietário ou condomínio, o documento precisa orientar o uso, a operação e a manutenção da edificação. Para a construtora, ele também registra quais informações foram fornecidas na entrega.
Isso não transforma o manual em uma proteção automática contra qualquer reclamação. Se houver falha de execução, o simples fato de existir um manual não transfere a responsabilidade ao cliente. O documento ganha valor quando ajuda a responder perguntas concretas: Havia uma orientação específica? Ela foi informada? O cuidado indicado tinha relação com o problema encontrado?
Por isso, mantenha registrada a versão entregue, a data e quem recebeu o documento.
Importância do checklist de vistoria de entrega e laudo fotográfico assinado
A vistoria registra como o imóvel estava no momento da entrega. Ela é especialmente útil para documentar problemas aparentes, pendências e correções combinadas. Isso também ajuda a diferenciar aquilo que já podia ser percebido naquele momento de um vício oculto que só apareceu depois, distinção prevista pelo próprio CDC.
Um bom checklist não precisa ter dezenas de campos genéricos. Precisa permitir que a equipe entenda, meses depois, onde estava o problema, o que foi observado e qual providência ficou combinada.
Fotografias ajudam quando trazem contexto. E a assinatura do comprador deve ser tratada como registro do que foi vistoriado, não como uma forma de eliminar direitos sobre defeitos que não poderiam ser percebidos naquela ocasião. O CDC inicia o prazo de reclamação do vício oculto somente quando ele se torna evidente.
Diário de obra digital e rastreabilidade do controle tecnológico de materiais
Algumas das informações mais úteis no pós-obra são produzidas quando ninguém ainda imagina que haverá uma reclamação.
Por isso, projetos, revisões, fotos, registros de execução, ensaios, laudos, não conformidades e correções podem ser importantes para reconstruir a história de um serviço. O objetivo é preservar aquilo que pode ajudar a responder uma dúvida técnica, contratual ou legal no futuro.
No Diário de Obra do Obra Prima, você consegue registrar fotos, anotações, atividades e condições do canteiro diretamente pelo aplicativo. As informações ficam armazenadas no sistema, permitindo consultar posteriormente o que foi registrado durante a execução.
Dica do especialista
Antes de fechar uma etapa, vale perguntar: Se este serviço apresentar um problema daqui a três anos, o que eu gostaria de conseguir consultar? A resposta ajuda a decidir o que merece foto, anotação ou documento antes de desaparecer atrás do acabamento.
Estruturação do fluxo de atendimento de assistência técnica pós-obra
Ter bons registros da execução não resolve tudo se, quando o cliente procura a empresa, cada chamado começa por um lugar diferente. A assistência técnica precisa de um caminho definido:
solicitação → triagem → consulta ao histórico → vistoria → diagnóstico → decisão → atendimento → encerramento.
Na abertura, registre informações básicas como data, empreendimento, unidade, local afetado e relato do cliente. Depois consulte o histórico e, quando necessário, faça a vistoria antes de assumir uma solução.
Esse processo evita dois erros caros: autorizar um reparo sem saber a causa ou negar um atendimento sem ter elementos para explicar a decisão.
O registro da comunicação também importa porque, nas relações de consumo, uma reclamação comprovadamente apresentada ao fornecedor interfere na contagem do prazo previsto no art. 26 do CDC até que haja uma resposta negativa inequívoca.
Perguntas frequentes sobre garantia de obras
Prazos de garantia costumam gerar dúvida porque regras diferentes acabam sendo tratadas como se fossem uma única contagem. As respostas abaixo ajudam a separar os principais conceitos.
Qual a norma ABNT responsável pelos prazos de garantia de obras?
A referência técnica específica é a ABNT NBR 17170:2022 – Edificações – Garantias – Prazos recomendados e diretrizes.
Ela deve ser usada junto com a legislação e, conforme o problema analisado, pode ser necessário consultar também normas relacionadas a desempenho, manutenção, manuais ou reformas.
A garantia de 5 anos cobre qualquer tipo de defeito na obra?
Não. Os cinco anos previstos no art. 618 do Código Civil estão ligados à solidez e segurança nos contratos abrangidos pelo artigo. Isso não significa que todo componente da edificação tenha cinco anos de garantia.
Também não significa que a regra só importa quando há risco de desabamento. O STJ já considerou que o conceito de solidez e segurança pode alcançar situações que comprometem efetivamente a habitabilidade da edificação.
Como a construtora pode comprovar a perda de garantia por falta de manutenção?
O primeiro passo é demonstrar quais cuidados foram orientados ao proprietário ou condomínio.
Depois, a equipe precisa verificar quais manutenções eram previstas, consultar os registros disponíveis e entender se a atividade que deixou de ser realizada tem relação com a falha encontrada.
A NBR 5674/2024 é a referência vigente para o sistema de gestão da manutenção das edificações.
A ausência de manutenção é relevante quando ajuda a explicar o problema. Ela não deve ser usada como justificativa genérica para negar qualquer chamado.
Evite dor de cabeça no pós-venda: use o Diário de Obra do Obra Prima
Quando uma reclamação aparece anos depois, a equipe precisa voltar a uma etapa da obra que talvez já esteja completamente escondida. Quem estava no canteiro? O que foi executado? Existem fotos? Houve alguma ocorrência naquele dia? O que ficou registrado antes do fechamento?
É para evitar essa reconstrução baseada em memória que o Diário de Obra faz diferença.
No Obra Prima, você registra fotos, anotações, atividades e condições do canteiro diretamente pelo aplicativo e mantém esse histórico armazenado para consulta.
Esse registro não determina sozinho se a garantia se aplica e não substitui projeto, ensaio, laudo ou avaliação técnica. Mas é capaz de dar à equipe informações reais sobre como a obra foi executada quando surgir uma dúvida no pós-obra.
Quanto melhor documentada estiver a construção, mais fácil será separar um reparo que realmente precisa ser assumido de um problema relacionado à manutenção, ao uso, a uma reforma ou a outro fator ocorrido depois da entrega.
Experimente o Diário de Obra do Obra Prima e mantenha fotos, atividades e informações do canteiro organizadas hoje para ter mais rastreabilidade quando precisar consultar esse histórico no pós-obra.