Falar de impostos na construção civil pode até parecer um papo técnico demais, mas entender esse assunto é um dos maiores diferenciais para quem quer crescer de forma sólida no setor. Afinal, não basta levantar estruturas resistentes, é preciso garantir que o seu negócio esteja tão firme quanto as fundações das suas obras.
Saber quais tributos devem ser pagos, como calculá-los e quais regimes tributários são mais vantajosos evita prejuízos, reduz riscos legais e pode representar uma enorme economia no fim de cada contrato. Isso vale tanto para quem já atua com obras públicas ou privadas, quanto para profissionais que estão entrando no mercado com vontade de fazer direito desde o começo.
Neste texto, vamos te mostrar de forma simples, prática e atualizada tudo o que você precisa saber sobre os principais impostos do setor, regimes tributários, obrigações legais e como otimizar sua gestão fiscal. Continue com a gente e descubra como a organização tributária pode se tornar uma aliada estratégica na sua construtora.
Quais são os tipos de impostos na construção civil Brasil?
Na construção civil, os impostos não são apenas uma obrigação, são parte essencial do planejamento estratégico de qualquer obra ou empreendimento. Quem domina esse tema consegue prever melhor os custos, evitar autuações e ainda encontrar caminhos para economizar legalmente.
Por isso, é fundamental entender quais são os tributos que incidem sobre o setor e como cada um funciona na prática. A seguir, você vai conhecer os principais impostos pagos por construtoras e prestadores de serviço no Brasil, com explicações simples e diretas para facilitar o seu dia a dia no canteiro e no escritório.
1. INSS (Instituto Nacional do Seguro Social)
Toda obra de construção civil precisa contribuir para a previdência. O INSS incide sobre a folha de pagamento dos funcionários registrados, mas também pode ser cobrado com base em um percentual sobre o custo total da obra quando não há vínculo CLT direto. Isso é chamado de retenção previdenciária por obra. O objetivo é garantir que os trabalhadores estejam cobertos pelos benefícios previdenciários, como aposentadoria e auxílio-doença. Para o responsável técnico ou o dono da obra, a omissão desse imposto pode levar a multas pesadas.
2. ISS (Imposto sobre Serviço)
O ISS é cobrado pelos municípios sobre os serviços prestados no setor, como execução de obras, projetos e reformas. Cada cidade define sua alíquota (que normalmente varia entre 2% e 5%), o que exige atenção redobrada ao realizar obras em locais diferentes. O valor do ISS deve ser incluído nas notas fiscais emitidas e pago conforme a legislação local. Ignorar esse imposto pode comprometer a regularidade da empresa e inviabilizar a participação em licitações públicas.
3. PIS (Programa de Integração Social) e COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social)
Esses dois tributos são federais e incidem sobre a receita bruta da empresa. Eles têm regimes diferentes: no cumulativo, as alíquotas são menores, mas não há direito a crédito; no não cumulativo, a carga é maior, mas permite o abatimento de créditos sobre insumos. Construtoras que lidam com materiais e equipamentos podem se beneficiar do modelo não cumulativo, desde que tenham uma boa gestão fiscal e contábil para compensar esses créditos corretamente.
4. IRPJ (Imposto de Renda de Pessoa Jurídica)
O IRPJ é um dos tributos mais relevantes, e incide sobre o lucro obtido pela empresa. Ele pode ser apurado por lucro real, lucro presumido ou Simples Nacional. No setor da construção, escolher o regime correto pode representar uma diferença significativa nos valores a pagar. Empresas que têm margens menores e custos elevados normalmente se beneficiam do lucro real, que considera efetivamente as despesas no cálculo.
5. CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido)
A CSLL acompanha o IRPJ e também é calculada sobre o lucro da empresa. Serve para financiar a seguridade social, como saúde, previdência e assistência. Suas alíquotas variam conforme o regime tributário adotado. O entendimento correto da CSLL evita bitributação e problemas com a Receita Federal, especialmente quando a construtora opta por regimes mais complexos de apuração.
É possível pagar menos impostos na construção civil?
Sim! É possível diminuir os impostos, inclusive é um incentivo que o Governo dá para o setor para que mais empregos sejam criados, aumentando a tecnologia e pesquisa na área e ainda fortaleça a infraestrutura do país.
Muitos aspectos estão envolvidos na lucratividade das construções, desde a manutenção, o local, mão de obra ou até mesmo as mercadorias que são importadas.
Os mercados internacional e nacional influenciam na lucratividade e a mesma coisa acontece com a tributação.
Regras tributárias do setor
A construção civil possui regras tributárias muito específicas. Por isso, não podemos tratar a tributação de um empreendimento imobiliário ou de uma incorporadora com os mesmos parâmetros de outras organizações.
Afinal, o próprio governo dá benefícios fiscais para incentivar o segmento, e, se você não aproveitar, pode acabar pagando mais impostos do que deve.
Como calcular o ISS na construção civil?
Calcular o ISS na construção civil exige atenção ao município onde a obra será executada, já que a alíquota, o enquadramento e as regras variam de cidade para cidade. Em geral, o ISS (Imposto Sobre Serviços) é um tributo municipal que incide sobre o valor do serviço prestado — e não sobre o valor total da obra. A alíquota varia de 2% a 5% e deve ser aplicada sobre a base de cálculo definida na legislação local, que pode considerar o preço do contrato, o custo da mão de obra ou uma base estimada.
Na prática, você precisa:
- Verificar na prefeitura a legislação vigente para atividades como execução de obras ou reforma
- Emitir nota fiscal com o valor correspondente ao serviço
- Calcular o imposto aplicando a alíquota determinada
- Recolher o valor na guia apropriada (geralmente via DAM – Documento de Arrecadação Municipal)
Dica prática: algumas cidades exigem retenção do ISS pela contratante, especialmente quando ela é pessoa jurídica. Então, sempre cheque se você deve recolher ou se quem contratou já vai fazer isso por você.
Como obter alvarás e licenças para construção e suas implicações tributárias?
Antes de iniciar qualquer construção, é obrigatório obter alvarás e licenças na prefeitura, e isso tem impacto direto na tributação da obra. O alvará de construção é a permissão legal para executar o projeto, e sem ele, você corre o risco de multas, embargo e até demolição. Além disso, o processo de emissão do alvará geralmente aciona o cálculo do INSS da obra, baseado na ART e no CUB/m² (Custo Unitário Básico).
Ao obter o alvará, a prefeitura cadastra a obra no sistema da Receita Federal, que passa a monitorar os encargos previdenciários e outros tributos. Também é a partir dessa etapa que será exigido o Habite-se ao final da obra, outro documento essencial para regularizar o imóvel e, inclusive, liberá-lo para venda ou financiamento.
Ou seja, conseguir a documentação certa não é só uma exigência legal, mas também fiscal. Ignorar esse passo é abrir espaço para autuações e prejuízos.
Melhor tributação para cada tipo de construção
Regime tributário é o modelo que uma empresa vai seguir para pagar os impostos. Dependendo dele, é possível diminuir o valor pago – mas, se o melhor regime não for escolhido, o contrário também vai acontecer.
Por isso, escolha com cuidado qual regime a empresa vai adotar. Veja como cada um altera o quanto a companhia lucra:
1. Simples Nacional – Comércio, serviços e microempresas
Este é o regime tributário mais utilizado no Brasil por conta das microempresas que se beneficiam muito.
Contudo, para a construção civil, ele só é indicado às companhias que estão começando ou que lidem com o faturamento baixo – afinal o Simples tem um limite de faturamento para poder se enquadrar.
Apenas organizações com faturamento anual igual ou menos que R$4.8 milhões podem aderir a esse regime. As alíquotas para imposto podem variar entre 4,5% a 33% da receita, e todos os impostos vêm juntos em uma única guia, de maneira simplificada.
Em diversos casos – quando o faturamento é alto – o Simples Nacional deixa de ser vantajoso. Por isso, é necessário um time de analistas contábeis para avaliar se a troca por outro é benéfica.
2. Lucro Presumido – Construção, projeto e incorporação
Logo depois, vem o regime de Lucro Presumido, para as companhias com faturamento de até R$78 milhões por ano.
Diferentemente do Simples, as alíquotas não aumentam gradualmente. Porém, tributa-se os impostos de maneira separada. É preciso uma maior organização do caixa.
Neste regime, é necessário que a empresa identifique se está enquadrada na categoria de obra global ou parcial. A depender disso, as alíquotas de Contribuição sobre Lucro (CSLL) e Imposto de Renda (IRPJ) mudam.
- Obra Parcial: empresas que disponibilizam a mão de obra, ou que participam da construção, mas não se responsabilizam inteiramente por elas;
- Obra Global: empresas que participam da construção total, englobando os materiais e a mão de obra.
Indica-se o Lucro Presumido para as empresas que se envolvem com a construção direta.
3. Lucro Real – Grandes Construtoras
Quando o faturamento excede o limite do Presumido, a empresa é automaticamente colocada no Lucro Real. Contudo, ainda pode escolher esse regime mesmo que o negócio não tenha ultrapassado o valor.
Tudo vai depender do planejamento, que dirá qual é o mais vantajoso para o negócio: o Lucro Real ou o Presumido.
No Lucro Real, é preciso organizar a contabilidade interna , assim como manter os contadores informados sobre os livros contábeis e toda a movimentação financeira da companhia. Porque, neste regime, é necessário enviar os documentos à Receita Federal.
Diferenças de impostos entre construção residencial e comercial
Construções residenciais e comerciais seguem regras parecidas em termos de tributos, mas têm diferenças importantes em sua carga tributária e nos requisitos fiscais. Isso porque a tributação é influenciada pelo tipo de empreendimento, pela localização e pelo enquadramento do contribuinte.
Na prática:
- Construções comerciais tendem a ter alíquotas maiores de ISS, pois os serviços relacionados à atividade econômica (como edifícios comerciais e galpões) geram maior retorno fiscal.
- O INSS da obra pode ser mais alto em obras comerciais, dependendo da categoria e da metragem.
- Imóveis residenciais que se enquadram em programas sociais, como o antigo Minha Casa Minha Vida (atual Casa Verde e Amarela), podem ter isenções ou reduções de tributos, inclusive na etapa de registro e escrituração.
Por isso, conhecer o tipo de uso do imóvel desde o projeto é essencial para montar um orçamento fiscal mais assertivo e evitar surpresas no decorrer da obra.
Impostos da construção civil: como o Obra Prima pode ajudar?
Com tantas regras, variações entre municípios e atualizações constantes, controlar os tributos da construção civil na ponta do lápis é quase impossível. É aí que entra o Obra Prima. A nossa plataforma ajuda você a:
- Controlar os custos por etapa e por obra
- Manter o cronograma e a documentação fiscal sempre organizados
- Emitir relatórios financeiros integrando os impostos à gestão do projeto
- Prever os encargos com base nos dados reais da obra e do município
Além disso, o Obra Prima permite integrar orçamentos, alvarás, notas fiscais e cálculo de impostos num único sistema, o que significa mais segurança tributária e menos tempo perdido com burocracia.
Se você quer fazer a sua construtora crescer de forma sustentável, sem tropeçar na legislação, o momento de investir em gestão inteligente é agora. Conheça o Obra Prima na prática e simplifique a gestão da sua obra.
