Descubra como fazer a regularização de imóveis e ofereça aos clientes de sua construtora um diferencial essencial.

O Brasil possui diversas licenças e normas na lei de zoneamento e no Código de Obras Civis. 

Ainda assim, muitas vezes imóveis são construídos sem que essas normas sejam respeitadas, causando irregularidades que devem ser solucionadas.

Imóveis irregulares não podem ser averbados ou dados como garantias em financiamentos, gerando várias multas para o proprietário. 

Para construtoras, a importância em conhecer o processo de regularização dos imóveis está em garantir que os clientes tenham em mãos uma obra finalizada dentro de todas as normas impostas. 

Oferecer um serviço de qualidade depende de verificar os problemas que a obra ou imóvel apresentam e identificar as soluções mais viáveis para cada caso.

Sim, cada caso exigirá uma estratégia específica, afinal, não é sempre que o mesmo procedimento vai resolver a irregularidade de corredores laterais abaixo da medida mínima para duas casas diferentes, por exemplo.

Para ajudar as construtoras que precisam realizar a regularização de imóveis, trazemos as informações mais relevantes e que são essenciais para o processo.

Realizando a regularização de imóveis construídos: 7 passos essenciais

Vamos falar especificamente de imóveis construídos por um simples motivo: Se a obra ainda vai ser executada pela construtora, verificar as exigências para que ela seja regular é algo que tem que ser feito ainda no planejamento. 

Verificar as medidas exigidas, recuos e conseguir os alvarás é indispensável para uma construtora séria, não crie problemas futuros para seus clientes.

Para as obras que já foram finalizadas, a regularização depende de 7 passos que, com atenção e organização, podem ser bem simples.

1. Consiga os alvarás

Conseguir o alvará que libera a execução da obra é o primeiro passo para garantir a regularização da construção que será realizada. 

A legalização do projeto concluído depende, antes de mais nada, da construção ter sido autorizada pela prefeitura municipal, mais especificamente pela secretaria do planejamento da cidade.

Esse alvará deve ser a primeira preocupação da construtora e, sem ele, a obra é embargada e deve pagar uma multa. 

Retomar a construção só será possível se, dentro de um prazo estipulado, tudo for legalizado.

2. Solicite as ligações definitivas

Uma vez que a obra foi finalizada é necessário fazer a ligação das instalações elétricas e hidráulicas do imóvel. 

Não é possível que ela seja habitada antes que as ligações definitivas estejam prontos.

Para entregar uma obra completa ao cliente, a construtora deve fazer a solicitação dessas ligações aos responsáveis por abastecer a região onde o projeto foi executado. 

Será realizada uma vistoria da obra, das instalações e da documentação e, se tudo estiver em ordem, incluindo o alvará de execução, a licença de instalação e a ativação dos serviços será feita.

3. Verifique todos os documentos exigidos

Uma vez que o passo 1 e 2 foram feitos e as documentações deles estão em mãos o imóvel já está pronto para ser habitado, certo? 

Errado. 

Existe mais um documento, o “Habite-se”, nome popular do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra. 

Mas conseguir esse documento exige ter todos os outros em ordem.

A prefeitura da cidade onde a obra está sendo realizada deve oferecer todos os documentos exigidos, muitas vezes essa relação de documentos está disponível no site, quando não, é necessário ir até a prefeitura averiguar.

Cada cidade tem suas próprias exigências para a documentação necessária para conseguir o “Habite-se”, mas, no geral, os documentos exigidos são:

• Requerimento do Habite-se;
• Licença de instalação elétrica e hidráulica definitiva (conseguida no passo 2);
• Alvará de construção (conseguido no passo 1);
• Comprovante de pagamento da taxa de vistoria;
• Indicação das áreas construídas;
• Comprovante de quitação do IPTU;
• Escritura ou título de propriedade do terreno.

Para algumas obras é necessário, ainda, apresentar o alvará do projeto contra incêndio.

4. Consiga o Habite-se

Como falamos anteriormente, é necessário recolher e verificar todos os documentos necessários antes de conseguir a autorização para habitar o imóvel. 

Com toda a documentação em mãos, é necessário protocolar um documento na prefeitura ou secretaria de planejamento, o mesmo órgão onde a construtora foi para conseguir a liberação de execução, solicitando a vistoria que afirme que seu projeto foi oficialmente concluído.

É nesse ponto que a existência de um responsável técnico e a existência de todas as licitações e documentações exigidas para que uma habitação possa ser utilizada são verificadas. 

Esse documento é indispensável para o registro do imóvel.

5. Aguarde a vistoria

Depois de protocolar o Habite-se, sua obra passará por uma vistoria, que acontece em um prazo de cerca de 15 dias da data de protocolização. 

Nela, os fiscais do município verificarão se todas as estruturas estão de acordo com as exigências da lei.

Existem duas situações para quando são encontrados problemas. Existe a possibilidade de que a obra consiga um Habite-se parcial, podendo ser utilizada enquanto as correções são feitas. Essa licitação parcial é rara, principalmente para imóveis empresariais.

Na maioria dos casos é que se tenha que concluir todos os reparos e adequações das pendências antes que se consiga o Habite-se. 

Por isso é essencial ter tudo em ordem antes da vistoria, evitando gastos extras não considerados no orçamento inicial.

6. Providencie a CND do imóvel

A CDN é a Certidão Negativa de Débitos, um documento que atesta que o imóvel teve todos os encargos sociais relacionados à mão de obra empregada recolhidos, não estando em débito com a Previdência Social.

Para conseguir a certidão é necessário enviar a Declaração e Informação sobre a Obra (Diso) para a Receita Federal, o que pode ser feito pelo site. 

Toda contribuição não recolhida ou os custos correspondentes à mão de obra irregular será estimada e recolhida pela Previdência tomando como base o Custo Unitário Básico (CUB).

Por esse motivo é necessário ter atenção, muitas vezes a mão de obra irregular acaba saindo mais caro que a contratação de uma equipe terceirizada e regulamentada.

7. Encaminhe o registro

Esse é o passo final para ter uma regularização de imóvel. 

Com todos os documentos em ordem e todas as licitações é possível averbar a obra no registro de imóveis.

Basta apresentar os documentos dos passo anteriores e pagar a taxa do registro no Documento de Arrecadação Judiciária e, se nenhum problema for identificado, em 30 dias o cartório entrega a certidão positiva de propriedade.

Regularização de obras com uma gestão eficiente 

É essencial oferecer para os clientes uma obra dentro de todas as exigências e que possa ser utilizada sem problemas e dores de cabeça. 

Por esse motivo, garantir que todos os processos de planejamento e execução da obra levem em consideração as exigência para o projeto.

Dessa forma, além de reduzir as possibilidades de gastos emergenciais com reformas e correções para adequar a obra, a burocracia é superada muito mais facilmente para que a obra receba a certidão positiva de propriedade.

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