Potencial Construtivo: tudo que você precisa saber antes da obra

Amanda Gregio

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Confira aspectos cruciais que os profissionais e empreendedores precisam conhecer sobre potencial construtivo antes de iniciar uma obra.

Neste artigo, vamos falar sobre regulamentações, limitações, benefícios e considerações práticas para te capacitar a tomar decisões informadas e otimizar o aproveitamento do potencial construtivo nos projetos. Vamos lá!

O que é potencial construtivo em termos de urbanismo e construção civil?

O potencial construtivo é um conceito que está relacionado com o planejamento urbano e a legislação urbanística em muitas cidades. Além disso, se refere à quantidade máxima de edifícios e construções permitidas em uma determinada região, geralmente medida em termos de altura ou área construída.

É muito usado para controlar a densidade e o crescimento das cidades, assegurando que o desenvolvimento em uma região seja realizada de maneira sustentável e organizada. Possibilita o crescimento controlado das cidades, a preservação das áreas verdes e a promoção de ambientes públicos.

Por outro lado, a sua utilização varia de acordo com as regulamentações de cada centro urbano e pode ser objeto de debate e controvérsia em certas situações, principalmente quando se trata de equilibrar o desenvolvimento das cidades com a preservação do meio ambiente e a qualidade de vida dos habitantes.

Qual é o papel do potencial construtivo?

O potencial construtivo é a permissão concedida pelas autoridades municipais a construtoras e incorporadoras que possibilita a construção de uma metragem quadrada maior que a capacidade da legislação local concedida em um terreno específico.

Esse conceito tem um papel primordial no desenvolvimento de regiões metropolitanas e expansão urbana, sendo um elemento-chave para a otimização da utilização do solo e na gestão do crescimento das cidades.

Essencialmente, o potencial urbano permite que os proprietários de um terreno construam além dos limites estabelecidos pelas regulamentações urbanas, desde que respeite critérios estabelecidos pelas autoridades locais ou prefeituras.

Além disso, a prefeitura pode receber contrapartidas financeiras ou comprometer-se com melhorias na infraestrutura da região. A concessão de potencial construtivo é uma solução para equilibrar a preservação de áreas verdes com o desenvolvimento urbano, a promoção de espaços públicos e a adequação da infraestrutura com as necessidades de crescimento do território.

Contudo, é importante destacar que a aplicação desse conceito não é um processo simples e, por isso, nem todas as cidades adotam essa prática. As autoridades locais fazem uma criteriosa avaliação para decidir conceder ou não, pois o aumento da densidade populacional da região acarreta desafios significativos.

Por fim, esses novos desafios incluem a necessidade de melhorias na infraestrutura, como redes de esgoto e água, transporte público e serviços públicos, para acomodar de maneira adequada o novo desenvolvimento.

Como calcular o potencial construtivo de um terreno?

O cálculo do potencial construtivo de uma área está, diversas vezes, referido como Coeficiente de Aproveitamento (CA), e é uma etapa muito importante no processo de desenvolvimento urbano e de construção.

Para determinar a quantidade máxima de construção permitida em um terreno, considerando regulamentações e a legislação do local, é primordial realizar esse cálculo. Assim, multiplica-se a área do terreno pelo Coeficiente de Aproveitamento (CA) concedido pela legislação, obtendo a máxima região computável destinada à edificação.

O Coeficiente de Aproveitamento (CA) varia significativamente dependendo da zona em que o terreno é localizado. Cada zona urbana tem três valores principais de CA:

1. Coeficiente de Aproveitamento Básico

Esse é o potencial gratuito de construção que se aplica a lotes urbanos na maioria dos casos, com exceção de espaço público e áreas de preservação. Em vários lugares, o CA básico é determinado em 1,0, o que quer dizer que a área do terreno pode ser inteiramente construída de acordo com a sua metragem.

2. Coeficiente de Aproveitamento Máximo

Esse é o valor mais alto que não pode ser ultrapassado sem o pagamento de uma contrapartida financeira para a Prefeitura, normalmente denominado de Outorga Onerosa. O valor do CA máximo pode mudar de acordo com a zona, e nas áreas de maior densidade urbana.

3. Coeficiente de Aproveitamento Mínimo

Consideramos um imóvel subutilizado quando ele está abaixo desse valor. Podem existir limitações no desenvolvimento e na utilização de terrenos que não atingem o CA mínimo.

Fórmula para calcular o potencial construtivo

Em estudos de potencial construtivo para empreendimentos imobiliários, normalmente se considera a utilização do CA máximo, porque ele permite um aproveitamento mais amplo da área. Para fazer o cálculo, basta aplicar a seguinte fórmula:

Área construível = área do terreno x coeficiente de aproveitamento (CA)

Por exemplo, vamos supor que um terreno de 1000 metros quadrados e um CA máximo permitido de 2. Aplicando essa fórmula teríamos:

Área construível = 1.000 x 2 = 2.000 m²

Neste terreno específico do exemplo, é possível construir até 2 mil metros quadrados de área computável máxima.

Além disso, os valores do CA para diferentes zonas podem ser encontrados nas regulamentações urbanas das cidades, como o Quadro 3, que é parte da Lei de Zoneamento específica do município.

Essas informações são primordiais para o desenvolvimento e planejamento de projetos do setor imobiliário, assegurando que a construção esteja em conformidade com as leis locais e as necessidades da população.

Tipos de obras no Brasil que podem se beneficiar do potencial construtivo do terreno

No Brasil, vários tipos de incorporações imobiliárias se beneficiam do ganho do potencial construtivo para sua realização, tais como:

1. Empreendimentos residenciais

Proprietários de empreendimentos imobiliários no Brasil construíram esses projetos usando o ganho do potencial construtivo, aumentando o uso do solo e valorizando a região.

2. Shoppings centers

Os construtores de muitos shoppings também basearam a construção no ganho do potencial construtivo, intensificando o uso do terreno para criar mais espaços comerciais.

3. Complexos esportivos

A construção de alguns complexos esportivos fundamentou-se no ganho do potencial construtivo, possibilitando a maximização do uso do solo e aproveitando o valor potencial da área.