A construção civil é um setor da economia fundamental, responsável por dar forma para a infraestrutura dos edifícios que sustentam a cidade e a sociedade. Porém, a execução de projetos muitas vezes exige investimentos substanciais, e é comum que as construtoras procurem por financiamentos para viabilizar as suas empreitadas. 

É neste contexto que surge a taxa de evolução de obra, ou juros de obra, que reúne os envolvidos na construção. 

Essa taxa de evolução de obra representa um percentual aplicado sobre os empréstimos concedidos por organizações financeiras para as construtoras. À medida que o projeto avança, os juros podem mudar, refletindo o aumento do risco associado ao progresso da obra e a necessidade de maiores recursos financeiros. 

O que são os juros de obra?

Os juros de obra representam uma parte primordial da equação financeira por trás dos projetos da construção. Este conceito envolve um percentual aplicado sobre o empréstimo concedido pelas instituições financeiras para as incorporadoras e construtoras para financiar o projeto imobiliário. 

Esses juros não impactam somente as construtoras, mas também os compradores de imóveis, que podem se deparar com esses custos quando procuram financiar a aquisição de suas futuras moradias. 

A dinâmica das taxas de juros é relativamente simples, mas seu efeito pode ser significativo durante a execução do projeto. Quando uma construtora começa uma obra, ela geralmente recorre a uma organização financeira para obter capital. Essas empresas fornecem empréstimos baseado em acordos específicos que incluem taxas de juros, prazos de pagamento, entre outras condições. 

O termo “juros de obra” ou “taxa de evolução de obra” aparece à medida que o projeto avança. Conforme a construção evolui e a construtora acessa gradualmente os fundos disponíveis do empréstimo, o risco associado cresce. Isso acontece porque o investimento em andamento é maior, e a conclusão do projeto se torna crítica. 

Em resposta a esse aumento do risco, as empresas financeiras podem ajustar as taxas de juros aplicadas sobre os fundos restantes, refletindo o ambiente de maior risco. Esses juros adicionais podem impactar as finanças de uma construtora, afetando a sua viabilidade financeira e margem de lucro do projeto. 

Além disso, os compradores que buscam financiamento imobiliário podem enfrentar custos mais elevados devido aos juros de obra. Portanto, compreender e administrar essas taxas é fundamental para todas as partes envolvidas no projeto, desde incorporadoras e construtoras até os compradores de imóveis e instituições financeiras.

Como funciona a taxa de evolução de obra?

Conceitualmente, a taxa de evolução de obra é outro nome para juros de obra. Embora os termos possam variar, a essência permanece a mesma: os bancos financiadores aplicam percentuais sobre os empréstimos concedidos às construtoras para sustentar o desenvolvimento de seus empreendimentos. Essa taxa tem implicações importantes ao longo da execução do projeto.

A escolha entre a utilização de um termo ou outro muitas vezes varia de acordo com a região geográfica, práticas locais e mercados. Ambos são intercambiáveis e se referem à mesma prática financeira.

Quem deve pagar os juros de obra?

Muitas vezes, quem deve pagar os juros de obra são os compradores, desde que esteja presente no contrato e ele tenha concordado. Entender bem essa questão é muito importante tanto para as construtoras quanto para os futuros proprietários. A compreensão e a transparência adequada desse processo são primordiais, e o Código de Defesa do Consumidor estabelece que os compradores têm direito a estar plenamente informados em relação a esses custos. 

Assim, em primeiro lugar, é essencial que a construtora aja de maneira transparente e forneça as informações detalhadas para os potenciais compradores sobre os juros de obra, como funcionam e por que serão cobrados. 

O comprador precisa estar ciente de todo o processo, desde o empréstimo concedido pela empresa financeira até a transferência das taxas para a construtora e para o futuro proprietário. No contrato de compra, é fundamental estabelecer claramente a possibilidade de cobrança da taxa devido a imprevistos, bem como definir um prazo de entrega.

Resumindo, os compradores pagam os juros de obra como parte de um processo de financiamento. Essa taxa funciona como um tipo de seguro oferecido pela instituição financeira para assegurar que a construção seja finalizada conforme o planejado. 

Dessa maneira, ao contribuir com os juros de obra, o futuro dono do imóvel colabora para assegurar que receberá as chaves de sua nova residência dentro dos prazos combinados. 

Aqui, é importante destacar que a cobrança desses juros é aplicável somente para edificações que estão sendo construídas na planta e não para outros tipos de contratos de financiamento imobiliário. 

Juros de obra em relação à lei

A cobrança dos juros de obra é sim legal, desde que haja uma cláusula no contrato de financiamento que explique de maneira clara que eles serão cobrados. O que acontece muitas vezes é que o comprador não se informa sobre o pagamento dessa taxa de evolução de obra e depois se sente lesado. E é exatamente nesse momento que os problemas começam a aparecer. 

Por isso, a construtora ou o corretor de imóveis precisa ser o mais claro e transparente possível com o comprador em potencial. No momento do fechamento do negócio, essas empresas têm a responsabilidade de sinalizar para o cliente o que é a taxa e como ele precisa pagar esse encargo.

Se a construtora não pagar essa taxa, o banco poderá cobrar dela, mas o comprador não ficará livre. Se ele não pagar, a empresa poderá pedir a negativação do seu CPF. Ou seja, ele corre o risco de ter os seus bens bloqueados para o pagamento da dívida. 

Juros de obra: como calcular?

Não há um valor específico de cobrança de juros e nem um cálculo padrão para determiná-los. Então, as empresas costumam estipular um teto máximo correspondente à primeira prestação ou a 2% do valor do imóvel, e se define a forma de parcelamento ou pagamento em negociação durante a aprovação do financiamento. 

Além disso, calcula-se a taxa com base na taxa de juros determinada para o modelo de financiamento imobiliário escolhido em relação ao saldo teórico do mês atual. O imóvel na planta começa com o saldo devedor no zero, que vai crescendo conforme a obra evolui até chegar ao valor do financiamento. 

Ficou com alguma dúvida?

Agora que você já sabe o que é, como funciona e como calcular os juros de obra, vai ficar muito mais fácil evitar imprevistos! Se você gostou desse conteúdo e quer ter acesso a mais, acompanhe o blog do Obra Prima e siga a nossa conta no Instagram.