Impostos fazem parte da rotina da construção civil, mas ainda são uma das maiores fontes de erro, insegurança e autuações em obras no Brasil.
Muitos gestores começam uma obra focando apenas em projeto, orçamento e execução, e deixam a parte tributária para depois. O problema é que, quando isso acontece, o custo aparece em forma de multa, embargo ou dificuldade para regularizar o imóvel no futuro.
Entender quais impostos existem, quando eles são cobrados e como funciona a regularização da obra é essencial para manter tudo em ordem do início à entrega.
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Quais são os impostos na construção civil?
A construção civil envolve diferentes tipos de tributos, que variam conforme o tipo de obra, o regime da empresa, a forma de contratação e até o município onde o projeto está localizado.
Alguns impostos recaem sobre serviços, outros sobre produtos, folha de pagamento ou transmissão do imóvel. Conhecer cada um deles ajuda o gestor a planejar melhor os custos e evitar surpresas ao longo da obra:
ISS (Imposto Sobre Serviços)
O ISS é um imposto municipal cobrado sobre a prestação de serviços. Na construção civil, ele incide principalmente sobre serviços executados por empreiteiras, construtoras ou prestadores terceirizados. A alíquota varia conforme o município e o tipo de serviço, e o recolhimento geralmente está ligado à emissão da nota fiscal.
INSS (Previdência Social)
O INSS é um dos tributos mais relevantes na construção civil. Ele incide sobre a mão de obra utilizada na obra, seja ela própria ou terceirizada. Mesmo em construções particulares, como casas residenciais, o INSS da obra costuma ser exigido no processo de regularização, o que surpreende muitos proprietários.
IRPJ/CSLL/PIS/COFINS
Esses tributos estão relacionados ao regime tributário da empresa que executa a obra. Construtoras enquadradas no Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real têm formas diferentes de cálculo e recolhimento. Eles incidem sobre o faturamento ou lucro e fazem parte da carga tributária da atividade como um todo, não apenas de uma obra específica.
IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados)
O IPI não é um imposto direto da obra, mas está embutido no preço de diversos materiais industrializados utilizados na construção, como tubos, esquadrias, louças e equipamentos. Na prática, ele impacta o custo dos insumos, mesmo que o gestor não faça o recolhimento diretamente.
ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)
O ITBI é cobrado quando há transferência de propriedade de um imóvel, como na compra de um terreno ou na venda de uma unidade construída. Ele não incide sobre a execução da obra em si, mas faz parte do custo total do empreendimento, especialmente em incorporações e vendas.
Como funciona a regularização?
A regularização de uma obra é o processo que comprova perante os órgãos públicos que tudo foi executado dentro das normas legais, fiscais e previdenciárias. Sem essa regularização, o imóvel pode ficar irregular, impedindo venda, financiamento ou averbação.
CNO (Cadastro Nacional de Obras)
O CNO é o cadastro da obra junto à Receita Federal. Ele identifica oficialmente aquela construção e vincula os responsáveis, o tipo de obra e o local. Toda obra, com ou sem empregado, precisa ser analisada quanto à obrigatoriedade do CNO.
Quando é exigido o CNO?
O CNO é exigido sempre que há uma obra de construção civil, seja ela própria, por administração ou por empreitada. Inclusive reformas podem exigir cadastro, dependendo do porte e do tipo de intervenção.
Cálculo
O cálculo dos tributos, especialmente do INSS da obra, pode ser feito com base na folha de pagamento ou por aferição indireta, usando percentuais sobre o custo da obra ou o valor do metro quadrado. Essa etapa costuma gerar dúvidas e é uma das principais causas de divergência com a Receita.
Emissão de Notas/Recibos
A emissão correta de notas fiscais e recibos é fundamental para comprovar serviços prestados, pagamentos realizados e evitar problemas fiscais. Erros aqui podem gerar glosas, multas ou dificuldade para deduzir valores no cálculo do INSS.
Recolhimento
O recolhimento dos tributos deve respeitar prazos e códigos específicos. Atrasos ou recolhimentos incorretos acumulam juros e multas, aumentando significativamente o custo final da obra.
Certidão Negativa de Débito (CND)
A CND comprova que a obra não possui débitos previdenciários. Ela é exigida para averbação do imóvel no cartório e, em muitos casos, para a liberação de financiamentos ou conclusão formal do projeto.
É obrigatório pagar o INSS da obra?
Na maioria dos casos, sim. Mesmo em obras residenciais particulares, o INSS costuma ser exigido no momento da regularização. A ausência de recolhimento impede a emissão da CND e pode gerar cobrança retroativa com multa. Existem exceções e reduções, mas elas dependem do tipo de obra e da comprovação correta dos custos.
Quais os impostos para construir uma casa?
Para construir uma casa, os principais tributos envolvidos costumam ser o INSS da obra, o ISS sobre serviços contratados e os impostos embutidos nos materiais. Além disso, se houver compra de terreno ou venda posterior do imóvel, entram ITBI e possíveis impostos sobre ganho de capital.
Como o Obra Prima pode ajudar?
A gestão tributária da obra exige organização, controle de documentos e rastreabilidade de custos e contratos.
O Obra Prima ajuda o gestor a centralizar informações de mão de obra, contratos, medições, notas fiscais e custos da obra em um único sistema. Isso facilita a apuração correta dos impostos, reduz erros no processo de regularização e traz mais segurança para lidar com contadores, fiscais e órgãos públicos.
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