Conheça os contratos da construção civil e saiba como escolher o melhor modelo para os projetos fechados pela sua construtora.
Se a gestão de obras já é um desafio pelo grande número de informações e detalhes a serem controlados, imagine o desafio que não pode se tornar o gerenciamento de contratos da construção civil.
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A cada novo projeto a construtora deve firmar um novo contrato contendo diretrizes, previsões e responsabilidades antes mesmo de começar a pensar no planejamento detalhado das obras.
Mesmo que seja um documento que faz parte do dia a dia de toda construtora, são complexos e, quando não são feitos no modelo correto, podem trazer diversos problemas.
Sim, modelo correto.
Existem diferentes modelos de contrato na construção civil e conhecer ao menos os mais usados e importantes é o primeiro passo para pensar as obras de maneira estratégica.
Contratos da construção civil
A construção é um setor muito amplo, o que abre uma infinidade de possibilidades para as construtoras de como trabalhar na área.
A forma como os projetos vão ser desenvolvidos e executados influencia muito no tipo de contrato a ser firmado, afinal, é neles que as responsabilidades e direitos da construtora e do cliente são registrados.
Ter atenção ao tipo de contrato é essencial para evitar problemas legais e ter bases concretas para oferecer ao cliente o máximo em qualidade nos serviços contratados.
Existem 3 modelos principais de contrato que toda construtora deve conhecer:
- empreitada integral;
- turn key;
- e EPC.
Eles não são os únicos, mas são os mais importantes e, por isso, trazemos a explicação sobre eles nos tópicos a seguir.
1. Contrato empreitada integral
Os contratos de empreitada integral são mais focados na administração pública.
São os mais comuns para licitações de obras e estabelecem como exigências que a obra seja entregue concluída, limpa, já com os bens instalados e com tudo funcionando (sistemas hidráulicos, elétricos, elevadores, mobiliário e demais elementos estabelecidos no contrato).
Por essas exigências tão detalhadas, não é um contrato que se aplica facilmente para construções de edifícios residenciais.
Existem muitos detalhes para a parte imobiliária que, se colocados à cargo apenas da empresa de construção civil, acabam por deixar o custo de execução do projeto e preço final de venda muito alto.
Em geral, esse tipo de contrato é melhor aplicado, por exemplo, para obras como a construção de hidrelétricas. Nesses casos, a estrutura da obra tem uma funcionalidade que deve estar completamente pronta para uso antes da entrega.
Assim, é um modelo de contrato que raramente é feito por outros contratantes que não o poder público.
2. Contrato turn key
O nome “turn key” é uma expressão em inglês e pode ser traduzida como “entrega da chave”.
Como o próprio nome sugere, esse é um contrato onde o contratado se responsabiliza por todo o processo da obra, da concepção do projeto, até a entrega da chave, ou seja, a finalização completa da obra.
Em todas as discussões sobre gestão de obras, sempre colocamos a construtora como a única responsável por todo o processo de desenvolvimento, execução e finalização.
Assim, o processo completo de gestão contempla, exatamente, as exigências desse tipo de contrato.
Pode parecer, para pessoas pouco acostumadas com o mercado de construção civil, que esse seja o único caminho. No entanto, existem muitos projetos que são desenvolvidos com um grupo maior de fornecedores, com uma gestão de obras desmembradas em etapa de acordo com a especificidade de serviços.
Ainda que seja possível, é pouco recomendado que a obra seja realizada por mais de um fornecedor, já que isso pode implicar em problemas como:
- Acabamento mal feito;
- Diferença de qualidade entre as etapas;
- Maior risco de atrasos;
- Maior ocorrência de retrabalhos.
Quando todo o processo é colocado nas mãos de um só fornecedor por meio de um contrato turn key, o alinhamento estratégico do projeto e a gestão de obras são mais eficientes.
Dessa forma, podemos dizer que o turn key é um contrato para clientes que desejam melhores resultados, mais qualidade e cumprimento de prazos.
Claro, a construtora que se coloca como fornecedora única do projeto só pode garantir esses benefícios com uma gestão de obras otimizada.
3. Contrato EPC
EPC é a sigla para o nome em inglês Engineering, Purchase and Construction, que pode ser traduzido por Engenharia, Compra e Construção. Não é um conceito muito distinto do turn key, sendo considerado um tipo de contrato em versão simplificada dele.
É o tipo de contrato que mais atende as necessidades das áreas de infraestrutura, concessão de serviços públicos ou obras de concessão de óleo e gás.
Esse contrato coloca a construtora como a responsável por desenvolver o projeto, comprar os equipamentos e materiais, organizar o canteiro de obras e construir.
A compra dos materiais e equipamentos pode ser feita tanto com o dinheiro da construtora quanto com o dinheiro do cliente. Esse elemento deve ser definido no contrato, uma vez que interfere diretamente no estabelecimento dos prazos de pagamento (se o cliente paga pelos materiais, o valor pago no início da obra sempre será mais alto).
A construtora que opta por esse contrato deve estar ciente de que vai precisar ter um grande controle financeiro e um orçamento eficiente para o cliente. Além disso, deve saber que toda a mão de obra envolvida na concepção e execução do projeto é fornecida por ela, desde responsáveis pelo planejamento, engenheiros e arquitetos, até os trabalhadores no canteiro de obras.
Existe uma possibilidade de variação neste modelo de contrato e ele pode ser fechado como EPCM, Engineering, Purchase and Construction Management, ou Engenharia, Compra e Gestão da Construção.
Nela, o processo inicial é o mesmo, mas a construtora não realiza a execução da obra, apenas gerencia as equipes contratadas para o serviço.
Tenha o melhor modelo de contrato para os melhores resultados
Escolher o modelo de contrato é o primeiro momento em que a construtora pensa na obra de forma estratégica. É essencial pensar em objetivos para saber quais as melhores opções e como gerenciar de maneira mais eficiente cada obra.
Com o modelo de contrato da construção civil mais adequado aos serviços oferecidos pela sua construtora para o projeto, com certeza suas obras terão uma melhor gestão, qualidade e competitividade no mercado.
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